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Définition du cadastre

Etymologie et définition


D’origine grecque, le cadastre désigne la représentation graphique du morcellement des terrains bâtis ou non en vue d’une évaluation fiscale. De ce point de vue, il s’agit d’un registre, un document à usage administratif, accessible aux personnes physiques et morales désirant acquérir des parcelles de terre ou ayant des projets de travaux sur ces espaces. Sont consignées dans ce document les mensurations, les formes, la valeur et les identités des propriétaires successifs.

Il désigne également l’administration en charge de gérer ce registre. C’est à celle-ci que revient le rôle de créer, de consigner de diffuser et de mettre à jour les informations sur le morcellement des terres relevant de sa compétence territoriale. Si ces géo données ont pour principal but l’appréciation de la valeur foncière en vue du recouvrement des redevances fiscales, l’administration peut également les mettre à la disposition du public pour usages de nature différente.

Le système cadastral à travers les âges


Le cadastre est la matérialisation du désir qu’ont toujours eu les hommes et les entités étatiques de connaitre les formes et limites de leurs biens fonciers respectifs, d’en savoir ce que ceux-ci valent ainsi la richesse qu’elles peuvent procurer. Ainsi, diverses tentatives de réalisation de relevés géographiques ont été retrouvées dans l’Antiquité. Dans l’Egypte ancienne, la superficie des terres agricoles, notamment après les périodes de crue du Nil étaient mesurée et matérialisée sur des papyrus ou sur des tablettes.

Cette même technique d’arpentage était aussi utilisée dans la Grèce, la Rome antique et dans divers empires ou royaumes à travers l’histoire. Ces initiatives, parfois entourées de rites religieux, avaient servi à établir des plans cadastraux dont la précision dépendait de la qualité des techniques de mesure utilisées par les techniciens d’alors.

Au Moyen-âge, des états descriptifs de cités et des représentations graphiques des terres agricoles, des propriétés urbaines et des provinces ont été établis et consignés dans des documents qui donnaient également des précisions sur la valeur de ces biens et sur leurs propriétaires ou occupants. Les Seigneurs s’appuyaient sur ces données pour faire valoir leurs droits face à des serfs récalcitrants.

Dans tous ces cas, ce genre de cartographie servait d’éléments d’élément matériel offrant aux administrations ou aux Seigneurs plusieurs avantages dont la protection juridique ainsi qu’une référence fixe permettant de lever des impôts ou les redevances auprès des occupants de ces portions de terre.

Héritier d’une longue histoire, les documents cadastraux modernes ne dérogent pas à cette finalité. Parcellaires et imprécis de par le passé, ils donnent aujourd’hui une vue d’ensemble de l’aménagement territorial, de l’occupation des terres sur l’ensemble d’un pays et de la valeur de chaque terrain. Sur ces documents figurent également les noms des occupants de chaque lopin de terre.

système cadastral

Un document à usage fiscal


Gérés par les administrations en charge des impôts, les registres cadastraux ont, avant tout, une finalité. C’est sur la foi de ces relevés que les taxes foncières, professionnelles et d’habitation que les taxes et autres redevances sont prélevées auprès des citoyens et des personnes morales qui occupent ou jouissent des avantages de terres rurales ou des espaces immobiliers urbains.

Eu égard à cela, le document cadastral est régulièrement mis à jour, en tout cas chaque fois qu’un bien immobilier change de propriétaire ou lorsque l’expert-géomètre apporte des modifications suite à de nouvelles levées demandées par un acquéreur ou un occupant désirant réaliser certains travaux. Il n’est donc pas un document final car pouvant comporter des erreurs qui peuvent être corrigées par l’expert-géomètre.

Consultable sur place dans les administrations jusqu’à un passé encore récent, le registre cadastral est désormais disponible sur internet dans la plupart des cas. Certains extraits peuvent être imprimés gratuitement sur ce support ou commandés auprès de l’administration dépositaire sans toutefois qu’il soit possible d’obtenir, par ces moyens, certaines informations touchant à la vie privée des propriétaires.

Des subtilités d’un pays à l’autre


Quel que soit le pays, le cadastre remplit la même fonction, à savoir servir, d’une part, de base pour diverses opérations foncières et immobilières. D’autre part, il constitue un début de preuve juridique en cas de litige sur le droit de propriété ou les limites des parcelles. Mais au-delà de ces missions originelles, il est aujourd’hui un instrument de gouvernance territoriale de façon générale. Divers services administratifs s’en servent. Parmi ceux-ci, les services de prévention des risques, et, dans certains pays, de planification du développement durable.

Celui utilisé en France a été introduit par Napoléon. Il continue de faire foi quand bien même il est de plus en plus précis grâce à l’évolution des techniques de mesure et l’évolution de la géomatique. En Belgique, où il connaît une précision similaire, il est désormais dénommé Service de mesure et évaluation du service fédéral des finances quand bien même son utilisation va désormais au-delà de la simple nécessité d’imposer les propriétaires.

Ailleurs comme au Québec, il a fallu entreprendre la réforme cadastrale, les réalités sur le terrain ne correspondant plus du tout aux plans consignés dans les documents. Dans d’autres pays, la destination de ces registres s’est tellement diversifiée qu’il existe des plans cadastraux thématiques, par exemple sur l’agriculture, l’écologie, les espaces publics urbains, les potentialités naturelles spécifiques à chaque région.

Les registres cadastraux sont encore incomplets ou inexistants dans bien des nations en développent, notamment en Afrique subsaharienne. La plupart des terres, même en milieu urbain ou dans les banlieues, n’ont jamais été recensées ou évaluées. La gouvernance territoriale qui cherche encore ses marques, ne concerne qu’un faible pourcentage de terres. Cette défaillance entraîne une insécurité foncière tant pour citoyens obligés de s’installer sur des lopins de terre dont ils sont parfois expulsés lors des opérations d’aménagement. Elle décourage aussi les velléités d’investissement, toutes choses qui contribuent à faire perdurer le sous-développement.